2018年，万科在资本市场上的首个动态，是关于印力。

　　今日开盘，万科A(000002.SZ)股价高开，至午间收盘，万科A股价升至35.11元，涨幅为6.01%，创下历史新高。几乎同时，万科旗下商业地产平台印力宣布，联合万科、TRIWATER基金收购凯德在中国的20个购物中心，总代价为83.65亿元。

　　印力发力矣。本次交易结束后，印力持有管理的商业项目将达120家遍布中国58个城市。不过，印力的并购不会就此止步，中国商业地产的激战终于到了最具观赏性的时刻。

　　收购凯德20个购物中心

　　想迅速做大，稳扎稳打的内生式增长太慢，只有并购，才能实现规模的快速上升。这并非一个浅尝辄止的领悟。

　　2017年年中，万科参与收购普洛斯，得普洛斯者得物流地产天下。万科主席、总裁郁亮把物流地产和商业地产定位为优势业务，朝数一数二的目标发展，底气十足。

　　时隔半年，这一次的行业大并购，印力是主角。

　　1月5日上午，印力宣布，联合万科、TRIWATER(Triwater Asset Management Holdings Limited)基金，通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议。三方将以83.65亿人民币联合收购凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权及所有的负债。

　　据凯德商用官网数据，凯德的购物中心分布在中国、新加坡、马来西亚、日本、印度等国家，其中，在中国有购物中心共43个，分布在华南、华北、华西、华中、华东、东北等区域。

　　记者了解到，此次股权交易涉及的20家购物中心总建筑面积约为95万平方米，分布在中国华北、华东、华南和中西部区域的19个城市的核心区域。

　　据悉，本次收购以印力为主导。针对此宗交易，万科甚至未作出自愿性公告。因此具体的收购进程、交易细节和上述三方的合作分工，通通成谜。

　　唯一可以肯定的是，收购完成，印力的运营规模将得到大幅提升。

　　把此宗交易放到整个万科集团的发展中解读更具意味。在向城市配套服务商转型阶段，万科旗下各个业务板块的演变、进化映照着转型目标。

　　2010年，万科在深圳等数个大型城市成立商管公司，正式进军商业地产。收购印力是迄今为止，万科商业地产布局中最关键的一笔。万科自2016年1月起与黑石展开洽商，在2016年10月31日完成股权交割，万科持有印力62.07%权益。

　　起初并入万科时，印力自有商业地产项目超过60个，管理资产总规模逾300亿元。随后万科通过设立两支商业地产投资基金，将旗下42个项目交与给印力经营。如此一来，印力旗下商业地产项目已超百个。

　　针对收购凯德的交易，印力表示，上述购物中心将全部交由印力运营管理，计划按照“印象”系列的品牌定位及标准进行提升。通过收购，印力在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平方米，资产规模800亿人民币，遍布中国58个城市。

　　目前，这宗交易尚未完成，还需取得相关部门的监管审批。

　　印力收购的逻辑

　　对收并购交易而言，收购仅仅是开始。双方项目、平台、系统、团队乃至企业文化的整合和统一，才是关键。

　　譬如万科商业地产和印力的合并中，除了管理团队的整合外，产品线也被重新梳理，除了深圳和上海两个城市的万科广场保留原名外，万科其他的商业项目都被整合成为印力产品线“印象”系列。

　　对此，万科集团高级副总裁、印力董事长兼总裁丁力业表示，“(凯德)这批项目沉淀了优秀的商业管理人才，本次股权交易后，这批团队将会保留下来。”

　　伴随着商业地产存量时代的到来，印力2014年开始采取自主开发与资产并购并存的成长路径，2016年被并入万科系统成为其商业地产平台后，印力成立了六大城市商业公司，覆盖以广深、北京、上海、杭州、武汉、西安为核心区域的城市群。

　　丁力业指出，“这些购物中心位于印力六大城市公司管理半径内，有助于提升我们商业网络的广度及深度，下沉到核心区域市场及周边城市群，能更好发挥平台资源协同效应。”

　　此外，“本次交易标的中的大部分项目都曾是我们与凯德共同选址开发的，均位于核心城市的成熟商圈，具有较大的客户价值优势。”

　　盘活存量资产项目，提升项目效益是印力的并购逻辑。

　　印力试图以其近期重新开业的沈阳印象城为例给投资者信息。据悉，该项目原为运营超过十年的电器商城，印力经过一年左右的升级改造，根据当地消费特点引入体验式的业态品牌，改造后虽然营业面积下降38%，但日均销售上升63%，日均客流上升129%，总租金提升74%。

　　以其”数一数二“的发展目标，印力不会止步于收购凯德20个购物中心。印力给出的回应也表明，“未来，印力将继续寻找更多的存量资产的并购机会，通过并购优质存量资产，获取线下流量资源。”

　　商业地产是资金密集的行业，回报周期长，资金沉淀多。丁力业早已深谙资本的力量。

　　2017年10月，印力的CMBS“顺利发行，发行规模为37.9亿元，期限12年。此专项计划是印力作为万科商业地产平台后首次登陆资本市场，标的资产为印力在深圳运营持有的核心物业深国投广场。

　　借助外部资本力量，整合公司的存量资源，打开资金的天花板，印力的思路清晰不过。

　　中国商业地产的发展将进入一个新时代，一方面是存量竞争格局以及新一轮的改造升值机会;另一方面，电商开始纷纷布局线下，进行线上和线下融合，但天网好搭，地网难建。

　　丁力业说，“伴随中国城镇化进程持续加快及人民对美好生活日益增长的需求，我们充分看好商业地产存量市场的价值空间。”