宅基地本来就是用来盖房子的。在宅基地上盖成农宅之后，房与地不可分，构成一处完整的物业。要使用它吗?消费房的同时也消费着(宅基)地，反过来也一样。转手之际，出让房产的同时也必定出让地产，这两样资产是不可以拆分开来独立处理的。

　　可是，起于1961年的《人民公社60条》，却生生把农村的宅基地与农宅，在制度上作了分离。先说宅基地，那是我们已经引用过的，该条例第21条宣布，“生产队范围内的土地，都归生产队所有。斩钉截铁地说，“生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖”。按照经典立场，这是把宅基地等同于农地，一并当作生产资料来处理，非公有不可，且不得自由转让。

　　同一条例的第45条，也提到农宅。怎么说的呢?首先，“社员的房屋，永远归社员所有”——这就是说，农宅属农民私有——并且，“社员有买卖或者租赁房屋的权利”。还特别指出，“社员出租或者买卖房屋，可以经过中间人评议公平合理的租金或者房价，由买卖或者租赁的双方订立契约。”再来，“任何单位、任何人，都不准强迫社员搬家。不得社员本人同意，不付给合理的租金或代价，任何机关、团体和单位，都不能占用社员的房屋。”

　　很明白，农宅是国家承认并给予保护的私产，也允许租赁和买卖。其实农村多少代的传统就是这样的，但在1961年党的政策文件里得到重申，却实在来之不易。因为自农村社会主义改造、特别是自“人民公社化”、“大跃进”的大潮以降，侵犯农宅的事情已有发生。我看到的记录，一些地方刮“共产风”时，也有把老百姓的房产也一并“共”了去的。《人民公社60条》对这些“极左”勾当加以纠偏，重申农宅私有权是对症下药之举。从经典立场看，农宅属生活资料，私有也并不违背社会主义。

　　问题是，这条政策与前述第21条加不起来。是一个旷世未有的难题：农宅私有、可自由转让，但农宅底下的那块宅基地，却属集体公有、且不准租赁和买卖。试问，农民租赁或买卖农宅的时候，其下的宅基地要不要也跟着租赁和买卖呢?跟着一起吧，那就违反了第21条规定的宅基地不得租赁和买卖的政策。不跟着呢?物理上做不到，因为任谁也没本事能把农宅悬空之后再转让!

　　真是搞不懂的学问。后来读毛泽东1970年在庐山写下的“我的一点意见”，其中提点，“我跟陈伯达这位天才理论家之间，共事三十多年，在一些重大问题上就从来没有配合过，更不用说很好的配合。”查《人民公社60条》系陈伯达主持起草，毛泽东修订、批准发布。不知道这文件里互相打架的条文，是不是也是两位没有很好配合的结果。

　　到了老百姓的日常生活里，麻烦就大了。“房地分离”，两套准则，如何实际执行?倘若“地随房走”，那农宅之私也带来宅基地之私，农宅之可转让也传导为宅基地也可转让。反过来，“房随地走”就是另外一个故事了。要是宅基地死守“不准租赁或买卖”，那加盖于其上的农宅，“可租赁或买卖”就是一句空话，除非当事人把房子拔走了处理。

　　妙就妙在到底谁跟谁走，政策与法律皆不明确。从我知道的实例来看，“地随房走”还是不少的。我的祖母是浙江遂昌古市的一位小学校长，她的几个儿子都外出做事，祖母老了和我们一起生活在上海。1966年前后，留在老家的二伯父去世，二伯母把老宅卖掉去了新疆投亲。老宅为什么可以卖?“地随房走”啊。那底下当然还是集体所有的宅基地，只不过原先是“分”给祖母的，一旦宅子出手，宅基地也转分给了下家就是了。

　　前几年有一次到大理开会，下了飞机打的去会场，听司机讲得有意思，决定先去他家看看。那是距大理市40分钟车程的一个村子，司机老家院子的门框上方，并排钉着3块门牌。请教之下，主人说是买下两户邻居的宅子合并而成。于是看到，司机的父母带着一个7岁的孙子，住在一个占地400平米、建筑面积有700平米的农家大院里。那一年，大理市内拍卖的土地，仅40年的使用权，每亩就是280万人民币。

　　各地农宅转手的事情，总之不少。当然拿到台面上来，人们买卖的只是农宅，而不包括其下的宅基地。转手所得也只是房价，而不含地价。这也没有什么难的，好比100元买一辆自行车，因为规定仅一只轱辘可卖，那就买一只轱辘呗。多少钱呢?还是100元。

　　农宅出租的就更多了。特别是这些年在大都市的城乡结合部，大批农宅出租给外来农民工。还有那些火爆的开发区，打工者很多住在四周农村租来的农宅里。没有这一块“房产”的应市，好几亿外出流动人口到哪里落脚?毕竟住入城市商品房的，还很少很少。

　　但是在某种情况下——这些情况形形色色——农宅之下宅基地的“不准出租和买卖”，也可以坚硬到妨碍、甚至制止农宅转手的地步。这时候，流行的准则就成了“房随地走”，由于宅基地不得租赁或买卖，所以加盖其上的农宅也不得出租或买卖。别的不提，这些年动不动就看到“小产权不受国家法律保护”的警示，其源盖出自“宅基地不准出租或买卖”。此事我们还要细细讨论，暂且按下不表。

　　“房、地两制”还弥漫到了城镇。请在城里购房的读者清点一下手中的权利证书：“房产证”的全称是“房屋所有权证”，表明你对所标定的房屋拥有没有年限的所有权。“土地证”则是“国有土地使用权证”，表明你拥有房屋所占土地的有年限规定的使用权。“契税证”是购房完税的证明，表明你享有抽了税的政府应该提供的服务。在这些权利之间，有年限的土地使用权与永久的房屋所有权构成潜在的紧张，因为住宅土地最长只能使用70年，一旦到期，那“永久的房屋所有权”，恐怕就只能悬空地存在。

　　行文至此，忍不住问一句，经济政策、经济制度究竟是干嘛的?还不是方便人民生活的?要是经济政策、经济制度内生矛盾、冲突和紧张，那经济规律会说，人民用于生产的时间就必定减少，因为大家不得不花费时间、精力、以及各出奇招的聪明才智，来对付政策、制度里的那些个麻烦。

　　从积极的方面看，农村宅基地的使用权没有年限规定，一旦分给某个农户，就长久归其使用。与农地还有一个很大的不同，宅基地使用权一般不受村庄人口增加的影响，无需屈从“邻家增人就要求重分宅基地”的压力。在“地随房走”习俗的支配下，宅基地也可以随私有农宅的自由转让而转让。在这种情况下，宅基地同样被定价，也同样受价格机制的支配。正是这几点，驱使农村宅基地在市场化转让方面，后来居上。