王建生

　　宏观经济复苏乏力，经济转型时间紧迫，以张江科技园二次土地开发为信号，产业地产发展契机再度出现。

　　近段时间以来，财政部、国家统计局、央行等部委相继公布的5月份宏观数据成为各界关注焦点。涵盖财政、固定资产投资、CPI、PPI、信贷等宏观经济指标预示，中国经济复苏艰难，结构性矛盾仍然突出，靠投资驱动的经济增长模式愈发难以为继。在企业投资意愿降低，进出口贸易数据失真，消费下滑背景下，改革的时间窗口不会一直开启，经济结构转型迫在眉睫。

　　与此同时，上海市政府向张江高新技术产业开发区(“张江高科(6.06,-0.12,-1.94%)”)土地审相关批权限的下放，吹响二次土地开发的号角，也为围绕战略新兴产业的产业地产行业发展提供契机。6月13日的上海市政府新闻发布会信息显示，本次向张江高科下放的权限涉及13类20项。上述权限下放后，试点分园在一定条件下，可对多个关键事项实现园内审批。其中，试点分园可审批容积率小于2.0的调整内容;审批工业、仓储、研发用地之间的相互转换和拆分、合并以及建筑高度的调整项目。这也就意味着，以张江470平方公里为试点的二次土地开发实质性展开。如类似的审批权下放大范围内推广，服务经济转型的产业地产机会将普遍涌现。

　　20多年历程的张江高科，从跑马圈地式的制造业承接，到粗放型的高新技术产业发展，再到如今节约型的研发与总部转型，张江高科见证了中国经济的发展变迁，也预示了围绕新兴战略产业发展的产业地产机会。

　　传统拉动中国经济增长的三驾马车，如今看来老态龙钟。投资靠印钞，效率低下且边际效应递减;出口拼人力，人口红利正在逐步消失;消费见切糕，极端个案反映的消费者本土信任抑制国内产品的国际竞争力。因此，一方面，传统产业去库存周期拉长;另一方面，缺乏足够数量拥有核心技术含量的新兴企业替代，中国经济的现实不容乐观。但值得关注的是，以互联网电子商务为代表的新兴产业崛起，为相关的物流、仓储地产以及供应链管理提供契机;以智能手机以及围绕智能手机终端运用的行业，细分电子信息业目前仍呈现高景气度;社会性的广泛关注，让低碳环保行业呈现高增速……

　　于是，在事关新兴产业发展的生产要素中，土地及围绕土地的产业地产机会，一定程度上处于先导地位。无论是初创期产业的研发及研究成果孵化载体，还是新兴产业成熟期扩张对生产厂房及围绕工人的相关生活配套服务，产业地产不乏机会。

　　不过，需要指出的是，传统地方政府主导的开发区模式，应当让位于政策扶持下的自由市场选择。若如此，产业地产机会将得到聪明企业的捕捉，围绕新兴产业的产业链在市场的资源优化配置中不断完善，经济的结构转型方能得以提速。