作为先进的空间组织形态，城市群是推动经济增长、提升国家竞争力的核心力量。 近年来，粤港澳大湾区、长三角一体化发展等国家级战略规划纲要相继落地，打造世界级城市群的步伐进一步加快。

　　今天的长三角、大湾区无论是人口、经济等硬实力，还是文化、城市管理等软实力，均远优于其他城市群。 而粤港澳大湾区作为全国经济发展的新增长极，在“十四五”时期将建成具有全球影响力的科技和产业创新高地，成为国家重要创新动力源。 在规划利好持续兑现下，大湾区房地产市场发展的机遇和空间依然巨大。

　　01 “双核联动”升级战略引领方向，四大破局之路跑出湾区加速度

　　“十三五”阶段大湾区建设已小有成就，但自身桎梏尚未打破，面临“十四五”环境加速变换的新挑战，大湾区将以“双核联动”为突破口，依托空间、产业、交通、人口四大破局路径再次扬帆起航。

　　1、空间破局——双核联动，共建超级城市；区域协同，形成高规格集成优势

　　广州、深圳作为邻近的两大一线城市，一直处于复杂的竞合关系当中。广州始终保持省内资源获取及交通枢纽建设上的优势，但在产业升级转型、城市创新上存在短板。而深圳产业创新力强劲、转化效率高，但无法挣脱土地面积小、产业链配套不足的桎梏。广州的资源优势与深圳的创新优势互联互通，将有效推动两座城市的自身发展再上一个新台阶。

　　除了强化广深“双城”联动的核心引擎功能，促进香港—深圳、广州—佛山、澳门—珠海强强联合，支持形成组团式、多中心、网络化的空间格局，也是粤港澳大湾区“十四五”阶段中的重要内容之一。三大“超级城市”的共建在于城市间的融合发展，在大湾区双核“极点”带动下构成全新的增长“片区”， “深港”、“广佛”、“珠澳”三大超级城市在地理上组成稳定的三角形结构，融合共生下加速要素优势流动发展自身并逐步外扩带动湾区。

　　强化引擎功能由广深联动完成，加快港澳融入由“深港”、“珠澳”引领，而城市间的带动仍主要依托都市圈的协同一体化发展进行。

　　深莞惠、广佛肇、珠中江三大都市圈实现分化协同发展，将有利于粤港澳大湾区形成高规格集成优势的空间格局，为大湾区发展注入新动能。

　　2、产业破局——科创走廊撑起大湾区创新脊梁，产业联动协同成就城市支柱

　　产业发展方面，粤港澳大湾区以创新基础好的区域打造了一批核心战略平台，“串珠成链”建设“广深港”、“广珠澳”科技创新走廊。

　　在珠江东岸地区，依托中新广州知识城、广州科学城、深圳光明科学城、西丽湖国际科教城、东莞松山湖科学城、惠州潼湖生态智慧区等重点创新平台，打造广深港科技创新走廊，辐射带动粤东、粤北地区创新发展。过去“十三五”阶段的广深莞产业升级提速的种种迹象充分表现，广深港澳科创走廊是大湾区产业创新的心脏。

　　在珠江西岸地区，依托南沙粤港澳全面合作示范区、琶洲人工智能与数字经济试验区、珠海西部生态新区、佛山粤港澳合作高端服务示范区、中山翠亨新区、江门大广海湾经济区、肇庆新区等重点创新平台建设，打造广珠澳科技创新走廊，引领带动粤西地区创新发展。

　　产业协同方面，以深莞惠都市圈和广佛肇都市圈最为典型。深圳都市圈内逐渐形成“大深圳”产业格局，以“深圳总部/深圳研发+周边地区制造生产”的发展模式逐渐形成产业链廊道。未来深圳将协同东莞、惠州共同强化临深片区产业升级发展，重点打造电子信息、人工智能等高端制造业集群，使该地带成为引领大湾区产业创新要素集聚的重要节点。

　　经过近年间同城化建设下，广州产业与佛山产业互补性增强，未来广佛集中携手共建万亿级产业集群，主要集中在跨界地区打造发展融合试验区。充分利用融合试验区的产业发展条件，推动两地打造四万亿级产业集群，广佛边界将逐步构建起粤港澳大湾区的一大产业极点。

　　3、交通破局——大湾区“大交通”蓝图兑现，多地加码新风口“TOD”

　　在举全省交通资源倾注之下，广州已然实现“湾区一小时”交通网络的构建，“十四五”的交通建设重心将落到深圳枢纽对湾区的交通辐射下。“十四五”时期，大湾区交通规划的重点在于加强深圳“全国性枢纽”的建设，并朝“国际性交通枢纽”的高度定位出发，加速 “湾区一小时”格局形成。

　　在加速东西两岸融合发展方面，几大跨江通道的建设将有效引导深圳资源流向西岸，强化东西两岸优势资源互补和产业互为配套，使穗深港三大国际都市的辐射力将直达珠江西岸地区，加速大湾区东西两岸的融合发展并为珠江口西岸都市圈注入新动力。

　　发力轨道交通建设，加快实现粤港澳大湾区互联互通成为“十四五”时期的重大措施。2021年《广东省综合交通运输体系“十四五”发展规划》提出以轨道串联九市与港澳，随后广州、深圳、东莞、佛山等各市发布的“十四五”规划中均加快落实交通规划细节，由此“轨道上的大湾区”蓝图在“十四五”期间逐步兑现，“大湾区大交通”时代即将来临。

　　粤港澳大湾区对外高铁主通道和城际铁路网骨架将在2025年初步形成，伴随轨道交通网线的逐步加密，沿线重要交通节点“TOD”迎来开发机遇大增。TOD作为一种以公共交通为导向的区域开发模式，在促进城市发展融合的同时，也带动了产业的发展与提升，在湾区“大交通”格局铺设下即将站上房地产市场开发的新风口，成就城市商业发展的新趋势。

　　4、人口破局——大湾区年轻力量展现强大优势，人口红利逐步向人才红利转变

　　数据显示，我国人口主要向各个城市群流动，过去大湾区九市十年人口总增量达2169万人，增长比例为39%，人口增长规模位居国内各大城市群之首。从广东省2021年统计图鉴可得知21个地市的人口净流入情况，其中大湾区九市中除肇庆外均有人口净流入，非湾区的13个地级市均出现常住人口数量不及户籍人口数量的“净流出”现象，广东省内呈现大量的人口集聚大湾区现象。

　　大湾区在展现强大的吸聚力之外，人口结构上同样表现出色。大湾区9市整体的人口年龄结构则显示出优越的劳动力优势。东莞15-59岁人口占比高达81.41%，位列全省第一；此外深圳、中山、广州、佛山和珠海的比例均超过70%。该年龄段的人口绝大部分是劳动力人口，是生产建设的主力军，正如“深圳速度”的背后由深圳平均32.5岁的人口力量所支撑，高占比的年轻力量是大湾区未来发展的强大优势。

　　在全国老龄化加速、湾区城市承载资源有限的背景下，面临人口红利消退的局面，粤港澳大湾区提升人口质量成为人口建设的核心要务。从城市层面看，深圳、广州、珠海常住人口的受教育程度更高，每10万人口中拥有大学文化程度的人口分别为28849人、27277人和25752人。但对比四大一线城市的人才增量，京沪这两个强一线城市的人才增量明显大于人口增量，深圳、广州人才增量均远小于人口增量，大湾区城市的人才占比仍有较大的提升空间。

　　展望“十四五”，大湾区空间联动效应为产业发展夯实了基础，产业集聚与协同加快了交通基础互联互通，交通便利进一步强化人口流动的趋势，最后人口高质量增长为大湾区发展提供源源不断的动力，助力粤港澳加速领跑焕发新机、展现更佳的国际性风采。

　　02 数字湾区、科创湾区，房企数字化转型的沃土

　　全球湾区竞争转向“经济力+科创力”的综合竞争，代表国家争夺全球新一轮科技革命制高点成为粤港澳大湾区最核心的战略。作为全球数字经济高地，依托以华为等智造龙头和腾讯等数字龙头为驱动的创新生态，粤港澳大湾区已正式进入“智造+智创”双中心驱动的新时期。

　　粤港澳大湾区以全国科创中心核心引擎的立位，引领区域内各行业加快数字化转型步伐，其中房地产业作为中国最大的制造业，自然成为数字化转型升级的排头兵。数字化技术增加了房地产这样高度复杂产业创新的可能性，伴随数字经济迸发和科学技术改进，数字化对房企的内部管控效率、业务提质效果、商业创新能力也在不断加强。

　　行业拐点将现，粤港澳大湾区优秀房地产企业作为全国数字化转型的先驱，目前已完成基础信息化建设并积极探索智能新领域，而新晋数字化房企正快马加鞭奋力追赶。基于当前房地产企业数字化转型升级的新趋势，我们结合企业的数字化布局投入、数字技术服务力、数字化应用能力、实际应用效果等维度评选出“2021年粤港澳大湾区数字化转型创新先锋”榜单。

　　长久往来房地产行业都是一个重人力和服务的行业，从产业链条上的开发建造、运营销售、物业管理各环节均持续在线下领域深化，而对于线上空间的拓展仍有较大空白。

　　数字化先锋房地产企业已全面覆盖数字营销，此外智慧社区、智慧商业、智慧建造、智能运营等应用场景同样成为当下房地产数字化的热点。从应用深度上，智慧商业因为零售业链接互联网起步较早，所以有如华润置地、越秀地产等在领域内已经进入深水区探索，而全屋智能和智能社区也在国家政策的推动和大量设备供应商的快速发展支撑下进入下一阶段数字化应用的摸索。

　　伴随房地产企业数字化应用场景的纵度不断拉长，房地产开发业务链条的关注点不断前置，加上不同城市楼市分化格局显露，去哪个城市拿地、拿哪块地此类决策需要大量数据予以支持，因此以“城市研究”及“选址拿地”功能为核心的数据决策系统应运而生。受人工智能技术发展缓慢限制，大数据自动决策的功能性仍有待深化，但不少先锋房地产企业已开始提前着手进行决策应用的迭代。

　　其中，碧桂园、万科、越秀等投入规模均已经超过1亿元，并组建了百人以上的数字化团队。根据克而瑞调研分析来看，这些房企已基本完成基础信息化建设，但内部系统贯通与业务流程标准化程度仍有不足，存在“信息孤岛”、“技术与业务沟通障碍”等问题。

　　招商蛇口采取“自研框架、共创共建”的方式，与克而瑞展开合作，充分依托大数据支撑和数字化手段，建立较为完善的投资决策辅助平台，截至2021年末，招商蛇口从全国十强房企再往上攀登，与背后大数据支撑的精准投资力密不可分。

　　目前，房企数字化转型才刚迈过信息化阶段，属于初级阶段，原有业务模式改变较少，因此模式革新还有待探索，这也是克而瑞一直在研究、创新和实践的重要方向。截至目前，克而瑞已成功举办四届CIOC不动产数字化峰会，并发布《中国数字地产行业发展白皮书》，针对地产数字化的现状、趋势、应用场景展示了详实大数据、前沿思考和落地建议。

　　03 回归居住属性，迎接大湾区产品力时代到来

　　在房企加强数字化建设的同时，“三道红线”、信贷收紧的压力仍存，行业已从卖方市场逐渐转向买方市场，房地产回归居住属性的趋势不断强化，行业、企业和消费者对产品的关注度显著提高，产品力也成为目前房企最核心竞争力之一。

　　2021年在“房住不炒、因城施策”的主基调下，大湾区房地产市场降温，下行压力加剧。房企奉行长期主义已成为共识，做好客户需要的产品，确保产品品质，提升客户服务水平、增强产品竞争力成为长期主义路径的关键点。产品力已经不仅仅是生产力、创新力，更表现为交付力、服务力和运营力。

　　为快速剖解行业产品趋势，推动房企产品力持续升级，克而瑞已连续四年开展深入研究并发布《中国房企产品力白皮书》、《中国十大产品系》等产品系列测评和专业书刊。在大湾区，克而瑞也于2021年正式开启大湾区标杆企业、项目的专业产品测评工作，希望能够在产品力发展方向与目标等方面为房企深耕大湾区提供清晰的指引。

　　克而瑞深圳区域通过数据筛选、产品调研、产品力模型测评等环节，综合“单元平面及立体设计”、“户型居住功能”、“室内精装设计”、“归家路径与景观”、“社区空间与景观”、“项目获奖情况”等六大维度的评价体系，甄选出2021年大深圳区域“十大精工豪宅作品”、“十大轻奢人居作品”和“十大匠心美宅作品”三大类别共30个优秀作品。

　　【十大精工豪宅作品】

　　从入榜项目来看，精工豪宅类产品在空间互动、主卧舒适性与私密性、景观空间酒店化等方面更加突出。

　　1、精工豪宅作品创新性LDKG一体式设计成趋势

　　从入榜的10个精工豪宅项目来看，均采用创新的LDKG一体式设计，客厅、餐厅、厨房、阳台一体化，相较于传统的空间区隔，打破常规，在一定程度上增加空间采光面，改善通风；既可以缩短日常活动的动线，提升空间效率，也可以促进家人之间的互动性，放大空间的同时还能深化家人之间的互动以及交流。

　　2、高端项目重点打造主卧空间，舒适度、私密性提升

　　产品设计对卧室的重视度在高端项目中尤为凸显，高阶改善类的主卧会叠加更多实用功能，如步入式衣帽间、书房、独立梳妆台和浴缸，私密性和尊崇感凸显，在满足日常起居需求的同时，给予主卧更强的居住独立性和舒适感。相对于刚需客户对客厅空间的追捧，高端项目客户对生活品质感的追求更加需要在主卧中得到体现。

　　3、豪宅景观引入度假元素，运动设施标配化

　　高端人群喜爱住度假型酒店，看重设计风格和景观资源。越来越多的高端住宅，借鉴酒店的设计语言，景观打造引入度假元素。

　　【十大轻奢人居作品】&【十大匠心美宅作品】

　　从大深圳入榜的十大轻奢人居与十大匠心美宅作品来看，主要在社区空间运营、智能化及卧室小家化等层面做出升级。

　　1、产品不再仅聚焦户型本身，开始关注社区空间设计和运营

　　提升园林景观设计，围绕社交属性打造专属空间。在美好生活的追求下，购房者对居住体验的衡量逐步由户型本身延伸到住宅社区空间的设计和运营。2021年大深圳十大轻奢人居及十大匠心美宅作品无一不体现社区空间的运营将是孵化优秀产品的重要指标。

　　2、智能化社区正成为产品更新迭代的一大趋势

　　疫情引起了人们对生活的重新审视，在消费升级需求和新兴技术的支撑下，智能家居和智慧社区也应用到一些大深圳项目中。整体来看访客扫码入园、智能安防系统、人脸识别等技术已经在项目中普遍应用。

　　3、注重隐私，卧室小家化趋势明显

　　当前购房客群年轻化趋势明显，以Z世代、新生代为代表的人群购房占比显著增加。购房需求中的感性因素如注重居住体验、私密空间等日益凸显。小面积多功能户型备受关注，弱化分区，消除空间利用界限，布局更自由，从视觉上放大空间，宽敞的客餐厅区域不仅可以作为家庭社交空间，还能满足个性展示需求；主卧套房功能更完善，小户型也可以享受私人套房的独立与静谧。

　　展望未来，产品将更加注重客群细分定位，消费者对于住宅产品较以往拥有更多主动选择空间，对于住宅产品的评价维度变得更加敏感丰富，因此更加重视产品对于其需求的回应。与此同时，购房消费群体年轻化、家庭结构小型化、职业选择灵活化、精神追求多样化、人口结构老龄化等诸多因素叠加，使得消费者对于未来住宅产品的需求不仅局限于户型，还涵盖了规划、立面、景观、配套、健康、智能和服务等方方面面。

　　“十四五”期间，粤港澳大湾区无论是在经济增长、产业发展，还是在交通建设、人口流入等方面，都将为房地产市场发展提供强有力的支撑。房企将更加聚焦数字化转型和产品力提升，潜心“修炼内功”以适应不断变化的市场环境。住宅开发、TOD开发、城市更新、物业管理、产业园区、商务办公、商业运营等多个赛道也将迎来新的投资机遇。

（36Kr）