1月21日，上海市住建委等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》），多项措施组合拳或为上海火热的房地产市场降温。

　　“此次政策出台，直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时，也非常全面，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　在信贷方面，《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

　　严跃进认为，信贷政策中最大的亮点就是提到了“房贷集中度”的概念。

　　“2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年，所以此类政策恰是借这个机会积极落实。后续银行在贷款方面势必需要更为保守，需要在三道红线的约束下放贷。部分炒作比较多的楼盘，后续贷款方面势必会面临收紧的可能。”严跃进提到。

　　央行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》于2021年1月1日正式实施，新规综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分五档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，意在防范因房贷增速过快上涨所积累的金融风险，优化银行信贷结构，放缓居民部门杠杆率上涨速度。

　　《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　“此次上海将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。这个政策积极落实了2020年7月24日国务院房地产工作座谈会精神，真正从税费角度进行了管控。目前来看，包括深圳、上海等地都将落实此类政策，这使得增值税政策的影响力增大。通过此类政策，也使得二手房的交易税费成本增大，防范部分房东房源快买快卖的现象，有助于促进二手房交易的稳定。类似政策对于后续二手房交易影响较大。”严跃进表示。

　　除了严格执行住房限购政策外，《意见》同时加强完善土地市场管理，着力解决年轻人“房子是用来住的”的需求。

　　首先，在摇号制度上，《意见》强调完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

　　“此次政策提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭，后续一些人才购房势必可以享受更好的政策。预计后续上海还会出台各类摇号选房制度，类似优先认购的制度，真正保障购房者尤其是无房者的权益。”严跃进称。

　　《意见》还规定，上海还将完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度；坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。

　　严跃进认为，从此次政策内容看，强调了三点：第一，土地供应要增加，结构要调整，这也是比较吻合上海当前购房需求的特征，能够真正缓解供求矛盾；第二，此次政策明确了区域市场供地的调整，尤其是提到了轨交沿线和五大新城的供地，有助于后续此类区域住房项目的增多，利好相关人员住房的解决；第三，政策也提到了对土地价格的稳定，强调了房地联动机制的坚持，这也是为了防范地价上涨传导到房价上去。
 

（第一财经）