最近看了一遍各奶茶品牌的历史，蜜雪冰城1997年在河南郑州开出第一家店，2007年开启加盟事业。

　　喜茶2012年在广东江门开出第一家店，次年进入东莞、中山，2014年进入佛山，2015年惠州，直到2015年才进入一线城市广州和深圳。

　　益禾堂，起源于2006年湖北武汉产业园内一家饮品店。

　　为何这些知名奶茶连锁品牌的发源地都不是一线城市，而是在开启加盟事业后才进入一线城市？原因一个是大城市租金贵，不适合小本经营，二是大城市太卷，连锁品牌太多，自创品牌没有生存空间。

　　我家附近就是一个例子，虽然仅是广州远郊，但一条街就是七八间连锁奶茶店，全国所有奶茶品牌都能寻见，结局就是大部分店在一年内倒闭。

　　一间奶茶店月租1万2千

　　出发去镇上

　　刚好我家靠近佛山市大沥镇，电瓶车就能到，我决定去考察一番。

　　大沥镇有96平方公里，我去的是其中一个社区：黄岐社区，不大的区域有1个五金市场、1个家具城、1个装饰材料城、1个茶叶城，这里的人口以生意人及他们的后代为主。
　　
　　这里有2个大商超——金铂广场和嘉洲广场，看来人流量和消费能力都不差。

　　去年有一次跟汤粉店老板聊天，问老板生意如何，老板说还行，我问疫情还能行啊？他说多亏了旁边的医院，客流比较稳定。由此我学到在医院旁边是开店的好地方，同理学校也是，学生也是一个稳定的消费群体。

　　这次走访，我把目光放在学校上。

　　黄岐第二小学有1200名学生，学校正门对着一片居民楼，居民楼走出来是大马路，往左往右走都有商铺。　　

　　左边的商铺是：便利店、蛋糕店、家电维修、房产中介、风行牛奶、体育用品店（倒闭）、女装店、化妆品店（倒闭）、房产中介、快餐店、麻将机店、装修店、茶餐厅、羊肉粉店（倒闭）、凉茶店、电脑维修、二手家电、茶行、麻将机店、推拿店（倒闭）、便利店。（从学校往外数）

　　右边商铺是：汽车培训、肠粉店、干洗店、文具店1、山羊奶、地产中介、地产中介、文具店2、羊肉囊店、防虫店（倒闭）、凉茶店、肠粉店、烟酒店、电脑维修、奶茶小吃、去斑店（倒闭）、灰指甲店（倒闭）、五金店、学车店、燕塘牛奶、手抓饼店、烤冷面店。（从学校往外数）

　　离校门几米处有一便利店，猜测生意会非常好。
　　
　　蹲点学生放学

　　中午11点50分，学生陆陆续续放学。
　　
　　跟我想象的学生一窝蜂走向两边店铺购物不同，出校门的学生有一半被家长及托管班老师直接带走，根本不给机会购物。

　　剩下的一半我以为大部分往右边走，毕竟镇中心在右边，谁知全部往左，原因是学生大都住马路对面的小区，左边有天桥。
　　
　　学生放学时间很短，大概从11点50分到12点15分共25分钟，你猜这黄金的25分钟哪间店铺最受益？

　　一开始我以为是学校门口的便利店，挨得近，且两边店铺基本没其他便利店，可惜我错了，中午放学那间店基本没人去。
　　
　　仔细观察，很多学生手里拿着个保温杯，可能是学校要求的，加上学生住对面小区，马上可以吃午饭，因此没人去便利店买饮料零食。另外一个观察是校门口挤了太多学生，便利店显得十分拥堵，也会影响购物欲，学生更愿意走多几米到人少开阔处购物。

　　便利店旁边的蛋糕店生意也不多，大概就成了2单，一个学生买了杯奶茶喝，还有一个买了块蛋糕。
　　
　　右边第一间店——肠粉店也没生意，就成了1单，这3间店都没有充分享受到这波放学客流。
　　
　　有一间享受到了，就是右边第一间文具店，小学生都结伴过去买东西。
　　
　　观察了下，25分钟时间，文具店大概成交了20单，客单价10元左右，老板是一对60岁左右夫妇。学生没有手机，都用现金付款，老板就攥着一堆零钱站在旁边。

　　右侧第二间文具店也有客流，但都是第一间没看上而漏过去的学生。

　　学生着迷的是什么呢？放学客流结束后，我过去拍了张照。
　　
　　我让老板把这张桌上最好卖的东西都给我来一样，埋单61元，分别是：

　　冰墩墩吊坠，5元。
　　
　　水晶种植，浇水就可以结晶，6元。
　　
　　奶油咕卡包，其实就是吊坠diy，12元。
　　
　　文具盲盒，9元，大的里边有笔有尺子。
　　
　　小型空气加湿器，12元。
　　
　　还有这个装满闪闪塑料水晶的，12元。
　　
　　看了生产商，大都来自义乌，另外文具店客流2/3是女生，因此卖得好的多是闪闪的小玩意。

　　除了这几家，其他店铺都没什么成交，给店铺成交数排个序（1为最多成交，5为最差）：

　　学生都往左边走，但还惦记着去右边文具店买东西，这些小玩意吸引力太大了。

　　下午放学蹲点

　　搞不清楚学生几点放学，我3点半就在那等，一直等到5点10分左右，下午放学客流的需求跟中午不太一样。

　　仔细观察，出来的学生有不少嘴里含了一根雪糕，都是从学生门口便利店买的。
　　
　　蛋糕店生意也比中午好，一些学生过去买炸物吃，原因是下午5点离吃晚饭还有一段时间，学生肚子饿。文具店生意没有中午好，但老板也成交了十几单。

　　肠粉店关门没做生意，下午放学客流持续时间从5点10分到5点30分共20分钟，下午订单数排序。
　
　　便利店终于崛起了，托雪糕的福。

　　文具店老板能挣到钱吗？

　　文具店老板挺闲，一天也就中午和下午放学时间需要忙，加起来大概1小时，我看她都是临近学生放学才把桌子摆出来，其它时间没客流。这也是这条街的生态，来往车辆多，但除学生外无行人。

　　中午订单数20，下午也差不多20，其他时间比如学生上学、晚上等，勉强算10单，共50单，客单价10元，一天营业额 500元，一个月算26天有这个订单数（周末客流少），则一个月是13000元。

　　文具店毛利率从知乎这个问题得知在30%左右。

　　算出一个月毛利润是3900元，人工不用扣除，老板自己看店，水电物业管理费算200元/月，店租我参考隔壁一间在放租的体育用品店，月租3400元，转让费7万，押二付一，考虑到文具店开店时间较长，算2800元好了。

　　则一个月利润是3900元-200元-2800元=900元

　　是不是很惊讶，这个收入如果没有退休金的话，覆盖老两口日常生活都难。

　　这条街的店租都很低，我还找中介问了下面照片中“君康一舒通体验店”的店租。
　　
　　2个月前刚签的合同，月租2500元，上下两层加一起大概60平米，这间店在左边天桥位置再过去一点，还有另一间月租2000元，上下两层共80平米。

　　这个店租已经是我家附近店租的1/5了，但店主还是挣不到钱，原因一是这边除了学生，没有其他客流，二小学生没有手机只能用纸币支付，上下学父母又管的紧，消费能力不高，三商业意识不够，离学校最近的便利店应该开辟一半店面卖文具，这样才能充分利用中午的放学客流。

　　由此看在小学附近开店并不是一个好选择，下次我去中学附近瞧瞧。

（虎嗅网）