吴清力推虹口金融建设国投瑞银得“红包”

　　8月中旬，在中国证监会前基金部主任吴清主政上海虹口区三年之际，业界期待多年的国内房地产(行情 专区)投资信托 (Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”) 基金在虹口正式破题。

　　上周，瑞银(UBS)宣布，瑞银环球资产管理(中国)有限公司、上海市虹口区公租房公司、太平资产管理有限公司和国投瑞银基金管理有限公司将在上海设立中国首只投资于公租房并持有其所有权的投资基金。该私募股权封闭式基金将投资于虹口区业已开发的公共租赁住房。

　　“第一步是成立封闭式的私募股权基金，下一步则是计划在交易所上市。”瑞银相关人士告诉时代周报记者，但上市需要得到证监会的审批，现在实质是准REITs.

　　一位知情人士告诉时代周报记者，REITs在虹口迈出第一步至关重要，这意味着讨论多年的REITs推出可期。金融是虹口区的发展方向之一，自吴清主政后虹口区已吸引了多家新基金公司入驻。

　　瑞银提供的新闻稿中援引上海虹口区负责人的话表示，希望通过这一创新产品，能够在资本市场上盘活固定资产的同时，又能确保基金投资的物业能够继续保持公租用途不变。这将是个多赢的金融创新和市场化改革的尝试。

　　所谓REITs，即投资房地产的信托凭证。简单理解，是相关机构发行受益凭证，借此汇集多数投资者的资金，此后将这些资金交由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合(行情专区)收益按比例分配给投资者的证券，是一种类似于债券的固定收益产品。

　　上海虹口抢先

　　据了解，该基金是中国首只投资于公租房并持有其所有权的投资基金。其中，太平资产管理有限公司是该公租房基金的基石社会投资者，而瑞银环球资产管理(中国)有限公司和国投瑞银基金管理有限公司则分别是基金的投资管理人和顾问。

　　瑞银相关人士8月20日告诉时代周报记者，简单理解，太平资管“掏钱”，瑞银负责投资策略，比如买什么样的公租房以及买在哪里等，国投瑞银基金则协助瑞银工作。

　　一个值得注意的细节是，瑞银是国投瑞银的外方股东，持股49%。同时，国投瑞银在证监会前基金部主任吴清于2010年11月份在中组部组织干部到地方交流任职时担任虹口区委副书记和区长之后，国投瑞银将注册地迁至虹口区。

　　国投瑞银一直致力于REITs产品的开发。2012年8月7日，北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松表示，北京市住房和城乡建设委员会与国投瑞银基金正共同开发REITs，且北京市已将该方案提交给证监会。

　　“我们一直想做REITs(房地产信托投资基金)，刚好有公租房这个契机，于是我们和北京市政府一拍即合，讨论合作有一年多了，目前方案还在和证监会沟通。”国投瑞银相关负责人彼时接受记者采访时说。

　　据当时的媒体报道，北京上述REITs涉及2000到3000套公租房，需要保证国投瑞银6%的资本收益率。不过至今，该REITs产品尚未有公开信息显示获得进展。

　　另一方面，对于REITs产品，北京、上海和广东等地觊觎已久。

　　在2011年上海市国际金融中心建设工作推进小组工作会议中，研究推出以保障房产为标的的REITs被列入了当年的重点推进工作。广东方面，日前出台的《广东省建设珠三角金融改革创新综合试验区总体方案》提出，在总体试点推进框架下，研究开展房地产投资信托基金和个人住房抵押贷款证券化业务，培育房地产金融市场。

　　换言之，在这一轮竞争中，虹口区已经领先。

　　国投瑞银的“红包”?

　　一位公募基金人士向时代周报记者指出，在法律条款尚未明确的情况下，目前公募基金直接做上述产品仍不现实。

　　时代周报记者8月20日从嘉实基金获悉，该基金目前并无REITs产品的推出信息。嘉实基金是最早为REITs产品做准备的公募基金公司，据称早在2005年就成立了相关团队。目前该团队已经转至其子公司，并发行了相关的房地产信托产品。

　　“国投瑞银基金担任投资顾问的角色，实际上就是为今后REITs产品上市，国投瑞银的参与留下了空间。”上述公募基金高管说，也可以理解为国投瑞银在迁至虹口后收到的一个大红包。

　　值得一提的是，之所以将其视为准REITs产品，是因为其和一般的房地产信托私募基金产品截然的不同。

　　根据瑞银相关人士介绍，该私募基金将直接从政府手中购入已经建好的物业，进行持有出租管理，租金为其主要的收入。而目前的房地产信托基金，其程序往往是利用筹集来的资金建房子，之后将建好的物业卖给相关方最终回收资金。

　　实际上，买入并持有物业获取租金是国外REITs获取收益的方式之一。鹏华国际业务部负责人表示，REITs最大的属性是股息分红，一般情况下REITs的分红比例超过90%，目前美国REITs能获得的股息率为6%-8%;另外，投资REITs还能获得资本利得即REITs持有不动产物业的长期资本增值。

　　瑞银环球资产管理中国区主席凌新源先生表示：“基金的投资者可获得稳定的现金分红及潜在的资产升值。该产品的推出，充分证明了我们将国际经验与本土专长充分结合的实力。”

　　不过，上述REITs产品最终成功上市或仍需时日。一信托人士告诉时代周报记者，REITs推出的最大障碍是中国内地基础制度的缺乏，REITs的法律主体地位、税收主体和税负问题、交易结构安排、公开上市交易等方面的规则尚未明确，其中将涉及信托法、投资基金法、公司法等相关法律。

　　正因为如此，目前部分公募基金转而做起QDII产品，投资海外REITs产品，比如鹏华基金、嘉实基金和诺安基金等基金公司旗下的不动产基金。

　　吴清的金融版图

　　值得一提的是，准REITs落户虹口，一定程度上是吴清主政下的虹口金融中心建设的体现。公开资料显示，越来越多新成立的基金公司正在虹口区聚集。

　　根据中国证监会发布的7月基金公司名录，自2010年6月重新开闸审批新基金公司(此前曾停批两年，2010年6月第61家基金公司纽银梅隆西部基金管理公司获批成立)以来，共有22家基金公司获批成立，其中8家在上海注册成立。

　　时代周报记者查阅上海市工商局网站发现，上述8家在上海注册的基金公司中，除了前2家基金管理公司(2010年获批成立的纽银梅隆西部和2011年4月获批成立的富安达基金)外，随后获批成立的基金管理公司均将注册地址落在虹口区。

　　而在此之前，于上海注册成立的基金公司一般均将其具体注册地址落在浦东区。

　　甚至私募公司亦选择虹口落户。交银施罗德基金前总经理莫泰山今年在虹口注册成立上海博道投资。而目前虹口区注册的公募基金一共有7家，仅次于浦东。

　　第7家即是从外地迁过来的国投瑞银。该公司将注册地迁至虹口后亦受到了高层的重视，时任政治局委员、上海市委书记俞正声对该公司进行了视察。

　　据《上海证券报》去年7月份报道，7月上旬，中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声一行来到国投瑞银基金管理公司进行视察和调研，听取了国投集团副总裁钱蒙、国投瑞银基金总经理尚健关于国投瑞银基金管理公司的发展现状和远景规划。

　　“俞书记表示，随着国家发改委发布《‘十二五’时期上海国际金融中心建设规划》，今后一个时期，上海将加快国际金融中心建设，位于虹口区的北外滩近年来不断吸引金融资本集聚，以国投集团为代表的中央骨干企业选取重点金融项目落户上海，符合上海国际金融中心建设大战略。”报道指出。

　　对基金等金融机构密集在虹口注册，市场人士认为或与上述机构支持吴清的虹口金融建设相关。2012年7月，吴清受邀做客东方网“微访谈”。据“微访谈”报道：“吴清指出，在上海建设‘两个中心’过程中，虹口北外滩地区要成为航运和金融服务业的双重承载区。”

　　资料显示，虹口区位于上海市中心城区东北部，是上海中央商务区(CBD)组成部分之一。区境内的北外滩和四川北路商业街，被誉为虹口实现跨越式发展的“两翼”。

　　根据最新信息，吴清已于今年7月份开始担任虹口区委书记。2010年下半年，中组部集中选派66名中央和国家机关正局级干部到地方交流任职，2009年3月6日起担任证监会基金监管部主任一职的吴清，在2011年11月履新虹口，担任虹口区委副书记和区长职务。