已经计提了逾2亿元存货跌价准备的招商地产上海佘山珑原项目再度降价。

　　《每日经济新闻》记者从上海五一房展会上获得了上述项目的最新宣传DM广告。上述广告称目前珑原别墅起价仅为410万元。而去年同期，珑原别墅的最低起价是430万元。

　　项目回笼资金仅8595万

　　2011年3月，佘山珑原项目以6折的价格对外销售，当时项目对外宣称，最低售价仅430万元起。当时有分析认为该项目价格调整已贴近成本价，甚至可能亏 本。招商地产年报显示，佘山珑原项目预计总投资达33亿元。根据佘山珑原项目招拍挂时的文件，总建筑面积为104766平方米，这意味着项目每平方米的投 入将超过3.14万元。但项目的平均成交价格仅为29360元/平方米。

　　而招商地产也在随后的2011年半年报中计提了存货跌价准备。半年报透露，招商根据存货减值测试结果，对上海佘山珑原项目计提存货跌价准备超2亿元。

　　但上述项目的销售却依然乏力。招商地产2012年年报显示，截至去年年底，佘山珑原项目的开发成本已经达到24.42亿元，但根据网上房地产的数据，截至目前，项目前期回笼的销售金额仅为8595万余元。

　　克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，造成佘山珑原项目目前尴尬局面的主要原因，是该项目成本太高又定位失误，亏本也卖不动，只能不断降价。

　　《时代周报》2012年12月底曾报道过关于佘山珑原项目6折甩卖的事情，文章中有一位招商地产的高层曾表示，“降价也卖不出去，公司不指望那个项目。” 当时招商地产上海公司营销部一位人士也称，目前销售工作已收回自己做，单套房源总价也已回归到六七百万元的水平，目前已无优惠。

　　董秘：珑原项目是个教训

　　但是，时隔五个月，招商珑原项目却再次促销，并且制作了起价仅410万元的广告促销单。这是否意味着上述项目将进一步降价，珑原项目的亏损会进一步扩大?

　　招商地产董秘刘宁接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，最近招商地产已经不怎么去管佘山珑原项目了，目前以410万起售已经是该楼盘的底价了，但类似房源不会多，可能只有1、2套，主要目的还是希望以此带动整体楼盘的销售业绩。

　　上海中原地产咨询部总监宋会雍对此表示，目前市场普遍回暖，主要还是针对刚性需求的普通商品房，相反国内高端物业的成交却一直不景气，而且从未来的政策层面来看，也不见得有回暖迹象，高端物业在这样的背景下很难卖得动，只有降价一条路。

　　宋会雍进一步表示，佘山珑原项目所在的地区高端物业比较密集，而该项目最早均价超过32000元/平方米，起点定得有点高，在没有得到市场认可的情况下再降价可能就失了先机，形成了不断跌价的被动局面。

　　刘宁对此表示，佘山珑原项目对于招商地产来说是个教训，但也是一个比较特别的案例，因为该项目所属区域高端物业较多，当初在设计、开发这个项目的过程中也参考了周边物业的定位。

　　此外，由于上海较国内其他地区也有其特殊性，上海地区对于有关部门的政策执行非常敏感，所以招商地产今后在上海的项目，无论大到地块选址，还是小到户型设计都会格外小心，但绝不会放弃这个区域。